Proyecto de construcción industrial o logístico: todo lo que necesitas saber

Aunque los edificios industriales y logísticos se orientan a distintos propósitos, comparten varias similitudes en términos de las normativas y técnicas constructivas aplicables. De hecho, un edificio logístico puede considerarse una variante de las edificaciones industriales, específicamente destinada al almacenamiento y distribución de mercancías, como las naves logísticas. Sin embargo, debido a la relevancia de este sector en el contexto económico actual, generalmente se le considera como una categoría independiente.

Un proyecto de construcción industrial o logístico representa un reto significativo y de considerable magnitud, en el cual es imprescindible abordar y comprender con precisión cada elemento involucrado. Desde la etapa inicial de planificación hasta la culminación del proyecto, incluyendo el servicio posventa, son elementos cruciales que deben considerarse para asegurar su éxito. El triunfo en este ámbito no solo se refiere a la conclusión de la obra con las características acordadas, sino también a promover la máxima eficiencia y minimizar el riesgo de imprevistos durante el proceso, optimizando los recursos y el tiempo empleado.

La relevancia de entender profundamente qué implica un proyecto de construcción

Si bien estas etapas y procedimientos recaen finalmente en su mayoría en la constructora, en Onilsa creemos que es fundamental que el cliente esté informado sobre este proceso para que pueda participar de manera más activa, tome decisiones basadas en datos concretos y tenga expectativas realistas sobre cada fase del proyecto de construcción industrial o logístico. Con este enfoque, hemos desarrollado el presente artículo. ¡Empecemos!

Etapas de un proyecto de construcción industrial o logístico

A continuación, examinaremos las etapas de planificación y desarrollo de un proyecto de construcción, tanto industrial como logístico. Es vital considerar, como punto de partida, que estos proyectos se gestionan de manera óptima si se abordan de manera integral. Las constructoras que proporcionan un servicio integral garantizan la cohesión adecuada de todos los componentes involucrados, lo cual, como hemos mencionado anteriormente, es crucial para la optimización de costes, recursos y tiempo.

Aunque pueden existir variaciones dependiendo del proyecto específico, las fases generales son las siguientes:

• En primer lugar, encontramos el estudio y anteproyecto, donde se definen aspectos como los objetivos, selección del sitio, presupuestos o restricciones, entre otros. Es decir, se evalúa la viabilidad técnica, ambiental y financiera a partir de todos los elementos que intervienen en dicha viabilidad.
• Posteriormente se realiza el diseño del proyecto ejecutivo, fase en la que se detallan exhaustivamente todos los elementos que conformarán el proyecto de construcción de un edificio logístico o industrial, incluyendo materiales, estructuras de nave industrial o logística, especificaciones, dimensiones y tiempo estimado. En este punto, es más crucial que nunca considerar además que el diseño promueva la máxima eficiencia y adaptabilidad, en concordancia, por supuesto, con los requisitos especificados por la empresa solicitante. Este proyecto puede ser desarrollado por una ingeniería externa o bien, puede ser ejecutado directamente por la constructora.
• Antes de comenzar, se deben obtener todos los permisos y autorizaciones requeridos tanto a nivel local como nacional, según las características específicas del proyecto.
• Por otro lado, está la gestión de los trabajos de construcción (o edificación), es decir, la planificación, coordinación, control y ejecución del proyecto a lo largo de todas sus etapas. Es importante mencionar que, aunque esta fase se sitúe en cuarto lugar, es una actividad que se lleva a cabo desde la fase inicial. Aquí también se consideran aspectos como la supervisión y el control de calidad. Destacamos que una gestión efectiva no solo se basa en la planificación, control y ejecución, sino también en una comunicación transparente, eficaz y continua entre todas las partes.
• Una vez finalizada la obra, encontramos la fase de posventa, etapa en la que se realizan rehabilitaciones o reparaciones de la edificación tras la finalización del proyecto, e incluso se lleva a cabo mantenimiento preventivo, considerando que así se pueden evitar deterioros mayores. Las empresas constructoras de naves industriales o logísticas ofrecen este servicio durante el período de garantía, el cual es extensible según las condiciones que estas estipulen en el contrato.

El diseño como base del éxito de un proyecto de construcción industrial o logístico

En arquitectura, los tres principios básicos definidos por Vitruvio son utilitas (utilidad), firmitas (firmeza) y venustas (belleza), entendiendo firmitas como la resolución constructiva del edificio. El diseño de un proyecto de construcción industrial o logístico para llevar a cabo, por ejemplo, una nave industrial, es un proceso que debe abordar estos tres aspectos. Además de ello, ahora se está empleando un criterio también de sostenibilidad y eficiencia energética.

En el ámbito del diseño de proyectos de construcción sostenibles, se pone foco no solo en la eficiencia energética del producto final, sino también en la adopción de prácticas, medidas y materiales por parte de la constructora de reformas industriales o proyectos, que reduzcan el impacto ambiental durante el transcurso de las distintas etapas del proyecto

• En relación con “Firmitas” o “resolución constructiva del edificio”, el diseño determina en gran medida la durabilidad del edificio y su capacidad para resistir, por ejemplo, condiciones climáticas adversas o cargas elevadas. Por lo tanto, es crucial encontrar un balance entre la estabilidad, resistencia y la flexibilidad estructural. Ignorar estos factores puede resultar en un incremento futuro en los costos de mantenimiento o, en casos extremos, en la necesidad de reconstrucción. En este contexto, el conocimiento y aplicación de los avances tecnológicos más recientes resultan cruciales para satisfacer de manera óptima todas las exigencias planteadas.

• Respecto a la funcionalidad o Utilitas, es esencial que el diseño no solo permita la realización de las operaciones requeridas de forma eficaz, sino también que optimice los procesos que se vayan a realizar dentro del edificio. Esto incluye, por ejemplo, la minimización de los tiempos de traslado y una distribución espacial que reduzca la necesidad de movimientos innecesarios.

• Por último, encontramos el principio relativo a la estética o Venustas. En este contexto, el equipo de ingenieros de la constructora debe esforzarse por dotar al edificio de la máxima armonía y belleza posibles, o, por ejemplo, minimizar su impacto paisajístico dentro de los límites del presupuesto disponible.

Sin embargo, en Onilsa creemos necesario ir más allá: contamos con un departamento de ingeniería dedicado a la revisión exhaustiva de las prácticas de construcción para identificar oportunidades de ahorro en el diseño sin comprometer la calidad o la eficiencia de la obra. De esta manera, se puede ofrecer un buen producto a un precio competitivo, teniendo en cuenta factores como los que determinan el precio por m2 de una nave industrial.

Consideraciones económicas y normativas en la construcción

También consideramos crucial que los clientes estén informados sobre las consideraciones económicas y regulaciones que influyen en la planificación, ejecución y costo final de su proyecto.

Por un lado, un proyecto de construcción industrial o logístico es una inversión significativa que requiere una visión a largo plazo. Generalmente, la inversión no se realiza por mero capricho o preferencias personales, sino que obedece a necesidades empresariales específicas y a limitaciones presupuestarias. Por tanto, se espera obtener el máximo rendimiento posible de la nueva edificación.

Si bien el presupuesto es un factor importante, es esencial elegir opciones que no comprometan la calidad o los recursos para reducir costos. La constructora, por tanto, debe ofrecer un valor ajustado, optimizando el uso de recursos y maximizando la eficiencia del proyecto. Por esta razón, nos hemos especializado en metodologías y proyectos BIM, ya que esta tecnología brinda a los proyectos la eficiencia necesaria.

Además, es importante estar preparados para posibles imprevistos que puedan aumentar los costos o retrasar el proyecto. Para minimizar el impacto de estos eventos en la satisfacción del cliente, en Onilsa preferimos establecer un precio fijo que asegure transparencia y previsibilidad.

Regulaciones en proyectos de construcción

Las normativas aplicables a los proyectos de construcción pueden, en ocasiones, incrementar los costos. Estas regulaciones, ya sean locales, regionales o nacionales, establecen estándares de seguridad y funcionalidad que pueden influir en la selección de materiales, estructuras o sistemas necesarios para cumplir con ciertos criterios de seguridad.

Un ejemplo es la normativa RSCIEI (Reglamento de Seguridad Contra Incendios en Establecimientos Industriales), que dicta las medidas preventivas contra incendios para proteger a las personas y los bienes, lo que puede aumentar los costos de construcción. Además, el nuevo RSCIEI 2024 introducirá actualizaciones clave en estas medidas.

Garantizar la calidad y una gestión eficiente en un proyecto de construcción

Para asegurar la alta calidad en los proyectos de construcción industrial o logístico, es primordial contar con un control de calidad exhaustivo en todas las fases. Este control se basa en establecer estándares elevados y realizar seguimientos sistemáticos para verificar su cumplimiento, incluyendo verificaciones regulares.

La gestión eficaz del proyecto, liderada por la figura del Project Manager, es crucial para asegurar que dicho proyecto se desarrolle conforme a los parámetros establecidos, respetando los plazos y presupuestos. Una constructora de naves industriales o logísticas debe demandar que esta figura posea una capacitación sobresaliente, pues es responsable de coordinar y supervisar el proyecto, comprender las necesidades de externalización, aplicar técnicas avanzadas de gestión y controlar los aspectos económicos y financieros, sin descuidar la importancia de mantener una comunicación efectiva entre todos los participantes del proyecto.

La relación entre el mantenimiento y la calidad

Sin embargo, el proyecto no culmina con la finalización de la construcción. Un aspecto crítico para asegurar la excelencia de un proyecto constructivo de tal magnitud incluye la adopción de estrategias de mantenimiento continuado en el tiempo, tanto preventivo como reactivo. Esta práctica garantiza el rendimiento óptimo de las instalaciones y juega un papel esencial en maximizar la vida útil de nuestro edificio.

• El mantenimiento preventivo, como su denominación sugiere, se anticipa a posibles fallos en estas estructuras. Se lleva a cabo de manera periódica, inspeccionando las instalaciones para detectar y solucionar cualquier avería o problema antes de que estos evolucionen en complicaciones mayores. Por ejemplo, el mantenimiento preventivo del sistema eléctrico se efectúa para prevenir cortocircuitos, sobrecalentamientos o incendios eléctricos. De igual forma, se implementa en sistemas de seguridad y emergencia, asegurando así la protección integral de personas e infraestructuras ante eventuales incidentes.

• Por otro lado, el mantenimiento reactivo se concentra en la respuesta inmediata una vez que el incidente ha ocurrido, incluyendo las reparaciones o sustituciones de componentes que se encuentren deteriorados o hayan sufrido daños. Es relevante mencionar que durante la fase constructiva también se aplican ambas modalidades de mantenimiento, priorizando especialmente el preventivo, ya que este contribuye significativamente al bienestar de los equipos de trabajo, la seguridad de las personas involucradas y la exitosa realización del proyecto constructivo.

La responsabilidad sobre la rehabilitación y el mantenimiento del edificio tras su entrega variará según el servicio contratado. En el caso de Onilsa, al ofrecer un servicio integral, nos comprometemos a realizar un seguimiento detallado del inmueble más allá de lo legalmente establecido y a lo largo de su ciclo de vida si así el cliente lo solicita.

La sostenibilidad en los proyectos de construcción industriales y logísticos

El ámbito de la construcción, históricamente reconocido por el impacto ambiental que generan sus actividades, ha sido uno de los sectores más demandantes en la integración de prácticas sostenibles. La implementación de estas prácticas no debe limitarse meramente a la reducción del impacto negativo sobre el entorno, sino que también debe enfocarse en cómo podemos contribuir positivamente al mismo y en cómo podemos conciliar la necesidad de edificar con el respeto hacia los sistemas naturales.

Por ello, las empresas constructoras deben acometer los proyectos de construcción con un compromiso inquebrantable hacia la preservación del medio ambiente, adoptando un enfoque que integre prácticas de construcción verde en cada etapa del ciclo de vida del proyecto. La verificación de la implementación efectiva de estos principios mediante certificaciones de sostenibilidad en construcción puede ser un indicativo de que la constructora dirige su actividad a tales fines.

Onilsa tiene la capacidad de proveer a sus edificios, si así lo desea el cliente, de los certificados de eficiencia energética más relevantes en el sector: BREEAM, DGNB y LEED:

• BREEAM: Evalúa la sostenibilidad de la estrategia de construcción integral a través del análisis de 9 categorías distintas, como son la energía, la gestión, la salud y bienestar, los materiales, entre otros. En el caso de Onilsa, hemos realizado numerosos proyectos de esta índole, como el edificio logístico para Prologis en Guadalajara de más de 40.000 m2 o el complejo logístico para Panattoni en La Bisbal del Penedés de más de 105.000m2.
• DGNB: Certifica que una edificación ha sido proyectada y ejecutada teniendo en cuenta factores técnicos, socioculturales y ambientales en todas sus fases.
• LEED: Determina la sostenibilidad del diseño de un proyecto de construcción, abarcando aspectos como la eficiencia energética y la gestión de recursos.

Estrategias de sostenibilidad en un proyecto de construcción

Al avanzar en esta discusión sobre la sostenibilidad, podría surgir la interrogante sobre la materialización de las prácticas sostenibles dentro de un proyecto de construcción. A continuación, se detallan algunas de las iniciativas que contribuyen de manera significativa a la reducción del impacto ambiental a lo largo de todo el proceso constructivo:

• Elección de materiales sostenibles: Comúnmente, este aspecto se asocia exclusivamente con el uso de materiales reciclados, como ciertos tipos de acero u hormigón. No obstante, esta categoría también abarca otros materiales que promueven la sostenibilidad, tales como pinturas y selladores con bajas emisiones de compuestos orgánicos volátiles (VOCs), destacando así un compromiso más amplio con la reducción de la huella ambiental.
• Optimización del uso de agua y electricidad: Esta se logra, por ejemplo, mediante la instalación de reguladores y dispositivos de bajo flujo que minimizan el consumo de recursos esenciales. Tal optimización no solo es una medida ecológica, sino también una estrategia que conlleva una reducción de costes operativos.
• Búsqueda de la eficiencia energética: Se promueve a través de la integración de soluciones innovadoras como paneles solares para la generación de energía limpia y el uso de materiales aislantes de alta eficiencia, que juntos contribuyen a la disminución del consumo energético y al fomento de edificaciones más sustentables.
• Gestión integral de residuos: Engloba la implementación de prácticas de reciclaje, reutilización y minimización de materiales, enmarcadas dentro de una política de gestión de residuos que busca reducir al mínimo el impacto ambiental de la actividad constructiva.

Al adoptar estas estrategias, entre otras, reafirmamos nuestro compromiso con la preservación del medio ambiente, destacando que estas acciones no solo favorecen la sostenibilidad. También nos permiten optimizar significativamente los costes operativos y alinear nuestra imagen corporativa con valores de responsabilidad ambiental y sostenibilidad, altamente valorados en la sociedad contemporánea. Además, nos permite llevar a cabo edificaciones más sostenibles.

Onilsa: líderes en proyectos de construcción logística e industrial

Con más de dos décadas de experiencia en el ámbito de la construcción y especialización en proyectos industriales y logísticos, además de en construcciones comerciales, Onilsa se posiciona como su aliado ideal para la edificación de nuevas infraestructuras o la ampliación de sus instalaciones o su renovación.

Disponemos de un equipo altamente capacitado que incorpora las últimas innovaciones del sector en cada uno de nuestros proyectos. Este enfoque nos permite optimizar los procesos constructivos, manteniéndonos a la vanguardia en eficiencia y competitividad en costos. Ofrecemos un servicio integral que abarca desde la planificación inicial y realización de los trabajos de construcción, hasta el seguimiento y mantenimiento postventa, garantizando transparencia total y cumplimiento estricto de los requerimientos de calidad, plazos y presupuestos acordados.

Comprometidos con la vanguardia tecnológica, somos expertos en la metodología BIM (Modelado de Información de Construcción), lo cual nos capacita para gestionar de manera eficiente la planificación, diseño, ejecución y mantenimiento de los proyectos. Desde su fundación, Onilsa ha adoptado esta metodología, siendo pionera a nivel estatal en su aplicación a la construcción industrial durante más de una década. Esta competencia nos permite optimizar cada fase del ciclo de vida de un proyecto constructivo, tal como se ha expuesto a lo largo de este artículo.

Nos definimos por nuestra honestidad y transparencia, nuestro compromiso con la sostenibilidad e innovación, y nuestra dedicación inquebrantable a la calidad y satisfacción del cliente. Si estás contemplando emprender un proyecto de construcción en el ámbito logístico o industrial, te invitamos a contactar con nosotros sin compromiso.

Nuestro equipo está listo para clarificar cualquier duda y acompañarte en cada paso del emocionante proceso de desarrollar un edificio logístico o industrial.