Mantenimiento de edificios reactivo, predictivo y preventivo

El mantenimiento de edificios es una tarea vital para conservar las edificaciones en el mejor estado posible, alargar su vida útil, mantener su valor y prevenir su deterioro. A lo largo de este artículo, repasaremos los dos tipos principales de mantenimiento que existen en la actualidad: reactivo y preventivo, y analizaremos cómo las nuevas tecnologías y metodologías han supuesto una auténtica revolución en este campo con el mantenimiento reactivo. ¡Comencemos!

Principales acciones que se realizan en el mantenimiento de edificios

• Renovación y reemplazo de materiales, estructuras y componentes para asegurar la integridad estructural y también la estética.
• Reparaciones menores causadas por el desgaste de superficies, aplicando pintura y sellado.
• Fontanería y saneamiento para evitar fugas de agua o bloqueos.
• Control de la calidad del aire mediante la revisión y reparación de los sistemas de ventilación.
• Protección contra incendios para garantizar la seguridad de instalaciones, trabajadores y mercancías, así como para cumplir con normativas como la RSCIEI.
• Inspección, reparación y actualización de instalaciones eléctricas.

Tipos de mantenimiento de edificios

El mantenimiento de edificios se puede clasificar principalmente en tres tipos: reactivo, preventivo y predictivo, y parte de la documentación As Built para llevarse a cabo. A continuación, repasaremos las características principales de cada enfoque.

Mantenimiento de edificios reactivo

El mantenimiento de edificios reactivo consiste en aplicar reparaciones a las fallos, averías o desperfectos de la edificación una vez se han producido.

Por tanto, no hay una planificación previa con este enfoque y suele implicar reparaciones de emergencia. Ejemplos de este tipo de mantenimiento incluyen la reparación del sistema de tuberías cuando se produce una fuga, la reparación del sistema de calefacción o la sustitución de puertas o ventanas.

Mantenimiento de edificios preventivo

En contraposición a las acciones no planificadas del mantenimiento reactivo, encontramos el mantenimiento de edificios preventivo. Este consiste en programar revisiones periódicas para evitar, en la medida de lo posible, fallos y el deterioro de la construcción, garantizando que sus condiciones se mantengan óptimas, especialmente en lo que respecta a la seguridad de los ocupantes.

Ejemplos de este tipo de mantenimiento incluyen las inspecciones mensuales para revisar el estado de los cuadros eléctricos, las limpiezas periódicas de conductos de ventilación o las inspecciones para comprobar si existen grietas y fisuras en paredes o techos.

Es habitual realizar una planificación rigurosa de las distintas tareas de mantenimiento e inspecciones, las cuales se documentan en un calendario y registros donde se detalla cada tarea realizada.

Mantenimiento de edificios predictivo

El uso de tecnologías de vanguardia en el campo del mantenimiento ha permitido mejorar significativamente esta labor, al posibilitar una monitorización constante, continua y automatizada que predice posibles fallos gracias a la capacidad actual de recopilar y analizar datos. Este enfoque, que utiliza técnicas avanzadas en análisis de datos y monitorización en tiempo real, se conoce como mantenimiento predictivo.

Dentro de este tipo de mantenimiento, encontramos tecnologías innovadoras como la simulación de envejecimiento de fachadas, que permite prever cómo los factores ambientales podrían dañar el edificio en el futuro, o los sensores instalados en ascensores que analizan continuamente posibles anomalías en el funcionamiento, considerando aspectos como el movimiento, la velocidad o el consumo de energía.

El mantenimiento predictivo puede considerarse como una evolución del mantenimiento preventivo, ya que ambos buscan prevenir fallos. Sin embargo, en el mantenimiento predictivo, no se realizan tareas periódicas, sino que la monitorización es continua, basándose en el estado actual de la edificación para determinar las acciones pertinentes.

La llegada de la metodología BIM al mantenimiento de edificios

La metodología BIM (Building Information Modeling) ha revolucionado significativamente el sector de la construcción, impactando en todos los procesos a lo largo del ciclo de vida del edificio, incluido el mantenimiento. Con BIM, el enfoque del mantenimiento se vuelve más proactivo, asegurando un mejor rendimiento y sostenibilidad del edificio, a la vez que simplifica y agiliza enormemente las operaciones de los operarios de mantenimiento y demás profesionales involucrados en esta área.

A continuación, repasaremos las principales características de BIM que han impulsado el mantenimiento de edificios:

El gemelo digital y la monitorización continua

El gemelo digital es un modelo virtual que replica de forma exacta el edificio. Esta representación se actualiza continuamente gracias a los datos recogidos de sensores o sistemas de control del edificio, como el sistema HVAC para la ventilación, el aire acondicionado y la calefacción.

La monitorización continua permite recabar datos que posteriormente son analizados para obtener un conocimiento exhaustivo, lo que facilita la toma de decisiones precisas sobre las acciones a realizar y la optimización de la planificación. Con esta representación fidedigna, detallada y tridimensional en tiempo real, se facilita la detección temprana de errores, la visualización y control de todos los sistemas del edificio, así como la prevención de averías graves y problemas potenciales.

Automatización de tareas de mantenimiento

Con BIM, muchas de las tareas de mantenimiento de edificios pueden ser automatizadas. Por ejemplo, en función de los datos analizados, el sistema puede programar de forma autónoma muchas de las revisiones y acciones a realizar. Además, gracias a los sensores y sistemas de monitorización , se realizan evaluaciones automáticas y continuas sobre el rendimiento y estado del edificio sin necesidad de intervención humana. Esto incluye también la documentación automática de especificaciones técnicas y el historial de mantenimiento.

Mejora la rentabilidad

Los costes de mantenimiento se reducen significativamente con BIM. Algunos ejemplos incluyen:

• Reducción de problemas graves y errores humanos que podrían generar sobrecostes.
• Evitación de intervenciones innecesarias.
• Reducción del uso de recursos humanos y materiales gracias a la automatización.
• Minimización del tiempo de inactividad de las labores, equipos e instalaciones del edificio.

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Cabe destacar que, en la actualidad, a diferencia de lo que sucedía a lo largo de la historia, cuando la tarea del mantenimiento de edificios se centraba en reparar desperfectos solo cuando aparecían, ahora el enfoque principal está en el mantenimiento preventivo y predictivo. Este cambio se debe a que estas metodologías permiten evitar problemas y daños mayores, además de reducir los costes asociados.

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