Documentación As Built y la importancia de la metodología BIM

El proceso de documentación al abordar un proyecto de construcción es esencial para disponer de una imagen fiel del proyecto a lo largo de todas sus etapas, asegurando una gestión más eficiente. Este proceso garantiza la protección de las distintas partes involucradas, vela por el cumplimiento normativo y facilita tareas posteriores de mantenimiento y reparaciones. Relacionado con dicho proceso de documentación, hoy hablaremos del As Built: en qué consiste, sus objetivos y la importancia de la metodología BIM (Building Information Modeling) en este proceso.

¿En qué consiste el As Built?

El término «As Built» se refiere al conjunto de documentos técnicos que reflejan con precisión cómo se ha construido realmente una obra, abarcando todos los aspectos relevantes como planos, tiempos de ejecución, cambios y modificaciones realizadas, cálculos, dimensiones y descripciones detalladas de la edificación. A diferencia de los planos originales de construcción, los documentos «As Built» incorporan todas las modificaciones y ajustes realizados durante el proceso de construcción, lo que los convierte en una representación exacta del edificio tal como fue construido.

Estos documentos son de gran importancia para el futuro mantenimiento del edificio, así como para posibles modificaciones o ampliaciones. Gracias a la metodología BIM (Building Information Modeling), que mantiene el modelo del edificio actualizado a lo largo de la obra, es posible integrar fácilmente las modificaciones en un modelo final preciso y detallado, del cual se deriva la documentación «As Built». Esta metodología asegura que el resultado final sea una representación fidedigna y útil para cualquier necesidad futura relacionada con la edificación.

Planos As Built y Memoria As Built

Dentro de la documentación As Built, es importante diferenciar entre los planos y la memoria. Ambos son partes esenciales y complementarias para garantizar un registro preciso y útil del edificio:

• Planos As Built: Se trata de la representación gráfica y técnica de la construcción y sus distintos elementos, tales como plantas, secciones, estructura, dimensiones, geometría, electricidad o mecánica.
• Memoria As Built: No aporta una descripción de la edificación en sí, sino de las actividades y acciones realizadas durante la obra. Es decir, aspectos como las instalaciones que se han llevado a cabo, descripciones de espacios, modificaciones que se hayan hecho… todo aquello que aporta información que no se puede representar gráficamente en los planos y que es necesario para disponer de una visión de conjunto de la obra.

Objetivos del As Built

• Precisión en la documentación: Se incrementa la eficiencia en la construcción al disponer de una metodología demostrada que ofrece a los diferentes actores del proyecto una visión actualizada del estado de la construcción y del edificio final.
• Mantenimiento y ampliación de edificios: Para tareas posteriores como el mantenimiento o la rehabilitación, el As Built facilita la planificación y coordinación de los equipos, evitando errores costosos y reduciendo el tiempo de inactividad. Además, proporciona a la constructora información detallada y completa sobre la estructura existente para futuras ampliaciones o modificaciones. En definitiva, esta documentación impacta positivamente en la operatividad y durabilidad del edificio a lo largo de su ciclo de vida.
• Trazabilidad del proyecto: La documentación As Built permite a los gestores de proyecto o propietarios tener una imagen completa y en tiempo real del progreso de la obra. Esto aporta transparencia, claridad y accesibilidad del estado del proyecto a las distintas partes involucradas (arquitectos, ingenieros, constructores, gerentes de proyecto o propietarios), mejorando la comunicación y la satisfacción de dichos agentes.
• Cumplimiento de regulaciones y códigos: El seguimiento detallado de la ejecución de la obra con As Built facilita el control de que esta se ha realizado conforme a la normativa aplicable en materias como seguridad y estándares de calidad, evidenciando dicho cumplimiento durante inspecciones o auditorías.

La metodología BIM en As Built

La metodología BIM ha revolucionado el sector de la construcción en muchas de sus áreas clave. Una de ellas ha sido el proceso documental; gracias a BIM, el As Built se ha visto beneficiado en los siguientes aspectos:

Ahorra tiempo y disminuye costes

Una de las características clave de BIM es la capacidad de gestionar de manera integral el proyecto a través de una única herramienta en tiempo real. Al disponer de un sistema centralizado, que evita la información en silos, errores o duplicidades, se reducen, por consiguiente, los costes derivados de estas problemáticas que hacen que la actividad sea menos eficiente. A esto se suma también la automatización; numerosas tareas relacionadas con la documentación del As Built, como la recogida continua de datos para actualizar el estado de la obra o el análisis de los mismos, las realiza la herramienta de manera automática.

Facilita la gestión y el mantenimiento

Con BIM, contamos con una herramienta que nos permite elaborar detallados modelos 3D que aportan una visualización más precisa de los distintos elementos del edificio, como la estructura, componentes, sistemas de ventilación, eléctricos o de fontanería, entre otros.

Disponemos de información técnica, descriptiva y gráfica, así como de toda la información complementaria de una forma visual y sencilla, actualizando en tiempo real cualquier modificación o cambio que se realice. Una gestión centralizada que favorece el acceso a la información por todas las partes del equipo.

La automatización vuelve a desempeñar un papel crucial, proporcionando no solo la documentación As Built necesaria para el proceso de mantenimiento, sino también herramientas que, basándose en estos datos, realizan análisis preventivos y predictivos. Además, permiten simulaciones que ayudan a detectar errores en etapas tempranas y facilitan la planificación de las tareas de mantenimiento.

Evita errores humanos y pérdidas de información

La gran ventaja de los modelos centralizados, como hemos comentado anteriormente, es que la información fluye de manera homogénea entre las distintas partes que intervienen en el proyecto. Cualquier cambio se registra y dicha información se distribuye automáticamente a todo el modelo y a todos los documentos asociados a este. De esta manera, no solo evitamos errores humanos, sino que aseguramos la integridad de la información en todas las etapas.

La documentación As Built es uno de los muchos elementos necesarios para el éxito de un proyecto

Ya hemos visto cómo la unión entre As Built y BIM aporta grandes beneficios a la consecución de objetivos de un proyecto de construcción.

Desde Onilsa, llevamos apostando por la metodología BIM desde el inicio y hemos experimentado el salto evolutivo que ha proporcionado a los sistemas, no solo de documentación, sino también de diseño, construcción y mantenimiento de las edificaciones en construcción. Apostar por estas metodologías es apostar por enfoques que aseguran la calidad y la rentabilidad de los proyectos.